Методы расчета процентной ставки по ипотечному кредиту

Итак, представим, банк выдал для вас в кредит на 10 лет 20 тыс. долл. Несомненно, стоит упомянуть то, что сша, же ставка - 10% годовых. Возможно и то, что сколько же всего вы уплатите банку? А также когда?

Понятно, банк не может ожидать 10 лет, пока вы вернете всю сумму с процентами сходу, он предпочтет получать от собственного кредита постоянные доходы в протяжении всего срока. Однако как нам начислять проценты? Они могут быть простыми или же сложными?

Способ 1: справедливый, однако не чрезвычайно удачный.

Самый обычный путь - равномерное погашение кредита с уплатой процентов на остаток задолженности - аналогичен постоянному снятию процентов с банковского вклада. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что здесь различия меж простыми а также сложными процентами нет. Само-собой разумеется, в конце 1-ого года могут быть возвращены:

4000 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 2000 долл. (10% годовых), а также сумма долга уменьшится вплоть до 18000 долл. В конце 2ого года платим:

3800 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 1800 долл. (10% годовых).

Сумма долга - 16000 долл.; а также т.д. Несомненно, стоит упомянуть то, что общественная сумма выплат понижалась бы год от года, а также в конце срока мы бы дали всего только 2200 долл. (крайние 2000 долл. + 200 долл. процентов).

(С целью удобства считаем, что проценты платятся раз в год, хотя почаще встречаются каждомесячные выплаты. Формула станет наиболее, как мы выражаемся, массивной, однако принципиальных различий не может.)

Банку этот способ выгоден: он скорее получает средства назад, однако вот заемщику традиционно охото двинуть выплаты подальше в будущее а также платить равными суммами (же лучше - с постепенным повышением выплат). Как может устроен таковой расчет?

Способ 2: обычный, однако грабительский.

Воспользовавшись неграмотностью заемщика, банк будет предложить последующее: берем проценты за 10 лет (обыкновенные проценты - видите, мы не алчные!), прибавляем их ко сумме основного долга: 20000 долл. + (0,1 x 20000 долл.) x 10 = 40000 долл. Сейчас делим все без исключения это на 10 лет - выходит по 4000 в год. Разрешите! Почему по 4000 долл. в год? По 1-ой формуле выходило приметно меньше!

Же по 2ому варианту мы платим проценты на всю сумму кредита на протяжении всего срока! В том числе а также на ту часть, какую издавна вернули!

Это просто ростовщический подход, а также в чистом виде он встречается изредка, по последней мере, у приличных банков. Однако его способы будут для вас попасться а также осложнить жизнь. Само-собой разумеется, сравните: вы заплатите за весь период 40000 долл., ну а в 1-ом случае все без исключения расходы составят 31000 долл.!

Способ 3: непростой, однако честный.

Чтоб осознать, какие суммы выплачиваются при одинаковых постоянных платежах, вернемся ко понятию дисконтирования, ведь выплаты разбиты временем, а также просто ложить их не полностью корректно. И действительно, правильнее отыскать их суммарную приведенную стоимость, же позже в формулу подставить сумму кредита а также найти, чему равен разовый платеж. Мало кто знает то, что начальный момент - выдача кредита в "нулевом году".

Аннуитетный множитель зависит от процентной ставки а также числа периодов; его можно отыскать в особых таблицах. С целью срока 10 лет а также ставки 10% он равен 6,144567, так что годовой платеж составит 20000 долл.: 6,14 = 3255 долл. В данной сумме уже есть а также проценты, а также постепенное погашение основного кредита. Год от года толика процентов понижается.

При 3-ем методе общественная сумма выплат за 10 лет может более, чем при 1-ом: 32550 долл., но не 31000 долл. Необходимо отметить то, что однако это справедливо: ведь при третьей схеме выплаты более сдвинуты ко концу срока. Возможно и то, что приведенная же стоимость всех выплат оказывается схожей а также в 1-ой, а также в третьей схеме - 20000 долл. (ежели дисконтировать по ставке 10%). Всем известно о том, что а при 2-ой схеме ее величина равна 24578 долл., что очевидно невыгодно с целью потребителя.

Способ 4: сложный, однако симпатичный.

Ежели 3-я схема типична с целью западного банка, то 1-ая - с целью банка русского, озабоченного своей судьбой более, чем благом заемщика. Все знают то, что ведь ко моменту погашения кредита будет не только лишь поменяться финансовая ситуация в Рф, также и исчезнуть сама рыночная экономика. А также банк желает вернуть свои средства как можно быстрее.

Заемщику это не чрезвычайно комфортно. Несомненно, стоит упомянуть то, что а также некие банки устанавливают определенную сумму постоянных отчислений в счет погашения кредита, же на оставшуюся сумму начисляют проценты. Мало кто знает то, что при таковой схеме появляется некий "хвост", погашаемый в конце срока. Необходимо отметить то, что к примеру, при сумме кредита в те же 20000 долл. заемщик погашает на протяжении 9 лет по 1500 долл. (плюс проценты на остаток), ну а в десятый год платит крайние 6500 долл. (плюс годовые проценты по ним).

В данном случае общественная сумма выплат может большей, чем в 1-ой а также третьей схемах (при той же приведенной стоимости). Обратите внимание на то, что однако взамен банк воспринимает на себя доп опасности, связанные как с невозвратом, также с вероятным ростом инфляции: "хвост", погашение которого отложено, обесценится посильнее, чем это было бы при равномерных выплатах.